HGB bisa jadi SHM melalui permohonan peningkatan hak ke Kantor Pertanahan, dengan syarat utama: tanah berstatus HGB di atas Hak Milik atau Hak Pengelolaan, sisa masa berlaku, dan bangunan berdiri di atasnya.
Aturan ini diatur dalam PP 18/2021 serta Permen ATR/BPN, dan biaya pengurusan ditetapkan lewat PNBP.
Proses ini kembali jadi sorotan setelah KPK menetapkan delapan tersangka dalam dugaan suap pengurusan HGB milik PT Summarecon Agung Tbk di Kabupaten Bogor.
Menurut laporan CNN Indonesia (16 September 2026), Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk Adrianto Pitojo Adhi diduga memberikan Rp1,5 miliar kepada Erwin, seorang perantara, pada 27 Agustus 2026.
Uang itu diduga untuk mengurus pembukaan blokir dan pemecahan HGB milik Summarecon di Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor.
Empat dari delapan tersangka disebut sebagai orang kepercayaan Menteri ATR/BPN Nusron Wahid.
Pertanyaan yang kemudian muncul di ruang publik sederhana: kalau pengembang besar saja harus melewati jalur berliku seperti ini, bagaimana nasib pemilik rumah biasa yang ingin meningkatkan HGB menjadi SHM?
Kenapa HGB Selalu Jadi Sumber Ketidakpastian
HGB adalah hak atas tanah yang bersifat terbatas. Untuk tanah negara atau HPL, masa berlakunya maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun.
Untuk HGB di atas tanah Hak Milik, masa berlaku maksimal 30 tahun dan dapat diperbarui.
Artinya, setiap beberapa dekade pemilik harus kembali berurusan dengan administrasi pertanahan.
Di titik inilah celah muncul.
Proses pembukaan blokir dan pemecahan HGB yang seharusnya transparan dan sesuai prosedur justru menjadi ruang transaksi ilegal antara pihak swasta dan oknum pejabat.
Masyarakat dan pelaku usaha properti yang sah dirugikan karena biaya dan waktu proses menjadi tidak pasti.
Keresahan serupa juga muncul di layanan publik daerah, seperti yang tergambar dalam laporan Jakarta Pusat Layanan Administrasi Warga Hadapi Hambatan di 2026, di mana hambatan birokrasi menjadi keluhan utama warga.
Syarat dan Aturan HGB Menjadi SHM
Secara ringkas, peningkatan hak dari HGB ke SHM mensyaratkan beberapa hal. Pertama, tanah harus berstatus HGB yang sah dan terdaftar.
Kedua, pemohon adalah pihak yang berhak atas tanah tersebut. Ketiga, bangunan harus berdiri di atas tanah dengan bukti IMB atau PBG.
Keempat, tidak ada sengketa atau blokir pada bidang tanah.
Biaya pengurusan mengikuti ketentuan PNBP dan bergantung pada nilai tanah serta luas bidang. Prosesnya dilakukan di Kantor Pertanahan setempat, bukan lewat perantara tidak resmi.
Publik perlu memahami ini agar tidak menjadi korban calo.
Kasus serupa di sektor properti pernah mencuat lewat skandal KPR fiktif, seperti yang dilaporkan dalam Kejari Karawang Sita Rp42,54 Miliar Kasus KPR Fiktif, Rugi Negara Capai Rp237 Miliar, yang menunjukkan lemahnya pengawasan di sektor pertanahan dan pembiayaan properti.
Dampak ke Sektor Properti dan Pasar Modal
Saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) berpotensi tertekan akibat ketidakpastian hukum yang menimpa manajemennya.
Proyek-proyek properti yang bergantung pada HGB dapat mengalami penundaan.
Investor institusi dan ritel akan lebih berhati-hati menanamkan modal di sektor properti, terutama yang terkait pengurusan lahan.
Dalam kacamata korporat, ini adalah risiko non-pasar atau regulatory risk yang sulit diprediksi.
Alih-alih menilai berdasarkan fundamental emiten, pelaku pasar kini harus memperhitungkan risiko proses perizinan. Ketika risiko ini menguat, biaya modal sektor properti ikut naik.
Apa yang Harus Dibenahi
BERNAS mendorong percepatan digitalisasi dan integrasi sistem administrasi pertanahan nasional untuk meminimalisasi interaksi tatap muka yang rentan suap.
Perlu audit menyeluruh terhadap proses pembukaan blokir dan pemecahan HGB, serta penerapan sanksi tegas bagi oknum yang terlibat.
Sosialisasi dan edukasi kepada masyarakat mengenai prosedur resmi pengurusan HGB harus digencarkan agar tidak ada ruang bagi calo dan perantara ilegal.
Penguatan pengawasan internal dan eksternal, termasuk oleh ombudsman, BPK, dan KPK, menjadi kunci.
Ketua Komisi V DPR Lasarus menegaskan pengawasan akan diperketat, dengan pernyataan yang dikutip Okezone: "Kita akan pereteli!" Seruan itu perlu diikuti langkah konkret, bukan sekadar retorika politik.
Bagaimana Pembaca Menyikapinya
Bagi pemilik properti, langkah paling aman adalah memastikan seluruh dokumen tanah lengkap, mengurus peningkatan hak melalui kantor resmi, dan tidak menggunakan jasa perantara yang tidak memiliki legalitas.
Bagi pelaku usaha, transparansi proses perizinan menjadi bagian dari tata kelola yang baik, bukan sekadar biaya administrasi.
Kasus ini juga menjadi pengingat bahwa kepastian hukum pertanahan adalah fondasi iklim investasi. Tanpa itu, sektor properti akan terus dihantui risiko yang sulit dihitung.
Sebagaimana dibahas dalam Cara Strategis Mengubah Jurang Skill Jadi Jembatan Emas Karir Global, kompetensi dan tata kelola yang baik adalah kunci daya saing jangka panjang, termasuk di sektor properti.
[STRATEGI SOLUSI]
Jika Anda pelaku usaha properti, pengembang, atau pemilik lahan yang ingin membangun tata kelola perizinan dan model bisnis yang lebih tahan risiko, BERNAS menyediakan jalur pendampingan yang relevan.
Untuk korporasi dan pengembang yang ingin membenahi proses bisnis berbasis data dan otomasi, layanan Consulting Business Plan dari BERNAS membantu menyusun roadmap transformasi, diagnosa peluang, hingga rencana eksekusi yang terukur.
Untuk kebutuhan otomasi model bisnis agar tidak bergantung pada kehadiran pemilik, Adolo memetakan bagian bisnis yang bisa berjalan otomatis lalu mengotomatiskannya satu per satu.
Bagi pengembang yang ingin memperkuat kanal digital dan pemasaran proyek, Jasa SEO & Ads BERNAS menyediakan audit teknis, optimasi kata kunci, hingga placement media untuk menaikkan peringkat dan jangkauan brand.
Untuk kebutuhan distribusi rilis pers dan kampanye terukur, JasaPromo.id menyediakan amplifikasi ke jaringan media nasional terverifikasi.
Bagi pemilik bisnis yang ingin membangun aset digital siap pakai, Website Cash Machine menawarkan sistem franchise bertenaga AI dengan template, SOP, dan pendampingan.
Untuk produksi aset digital seperti template sistem web dan platform konten programmatic, PabrikDigital.com menyediakan produk siap pakai.
Untuk pelaku UMKM yang ingin memperkuat literasi bisnis, 101 eBook UMKM dari UNMAHA menyediakan panduan interaktif marketing, sales, keuangan, operasional, SDM, teknologi, layanan, dan strategi, mulai Rp60 ribu per buku.
Mari bangun ekosistem properti yang transparan dan berkelanjutan bersama BERNAS.
📊 Survei Kilat BERNAS
Apakah Anda tertarik kuliah lagi?
Jawaban Anda membantu kami menyajikan konten yang lebih relevan.
FAQ: Ringkasan Cepat
Apa inti dari HGB Bisa Jadi SHM: Aturan dan Syaratnya di Tengah Kasus Summarecon?
KPK menetapkan 8 tersangka dalam dugaan suap pengurusan HGB Summarecon di Bogor, membuka kembali pertanyaan publik soal kepastian hukum pertanahan. Simak a
Apakah cara ini masih relevan di tahun ini?
Ya, panduan ini telah diperbarui oleh Tim Redaksi BERNAS.id dan diverifikasi keakuratannya. Kami selalu menyajikan informasi teknologi yang *up-to-date*.
